Reparcelación UE/5 · Guía Interactiva

01 · Base

¿Qué es una reparcelación?

El proceso de transformar un conjunto de parcelas irregulares en parcelas edificables, repartiendo equitativamente los beneficios y las cargas entre todos los propietarios.

La metáfora del pastel

Imagina que varios vecinos aportan trozos de terreno irregulares para hornear un pastel juntos. El ayuntamiento fija cuánto pastel le toca a cada uno según lo que aportó (aprovechamiento tipo = 0,20), aplica un descuento del 10% de cesión obligatoria (aprovechamiento subjetivo = 0,90), y al final cada uno recibe una parcela limpia, urbanizada y edificable. Quien recibe más de lo que le toca, paga en metálico. Quien recibe menos, cobra en metálico.

Datos U.E./5 (ficha PGOU)

Superficie sector55.259 m²s

Aprovechamiento tipo (At)0,20 m²t/m²s

Ap. subjetivo (As)0,90

Coste urbanización2.157.495 €

Clave ordenación31 (aislada)

Medición real (topografía)

Viario11.635,42 m²s

Zona verde1.660,47 m²s

Dotacional2.227,21 m²s

Privado39.737,58 m²s

Total reparto55.260,68 m²s

IEN real calculado

IEN = Aprov. Objetivo / Sup. privada real
= (55.260 × 0,20) / 39.737
= 0,2784 m²t/m²s

Uso en col F Excel× 0,2784

Diferencia con At0,2784 ≠ 0,20

¿Por qué el IEN ≠ At?

El At (0,20) es el índice que fija el planeamiento para calcular derechos de cada propietario.
El IEN (0,2784) es el índice real que resulta de dividir el aprovechamiento objetivo total entre la superficie privada real medida. Se usa en col F del Excel para asignar edificabilidad bruta a cada finca resultante. La diferencia existe porque la superficie privada real (39.737 m²s) es ligeramente distinta de la de la ficha (39.789 m²s).

Dos índices que NO se confunden nunca

0,20

Aprovechamiento Tipo (At)

Para repartir entre propietarios.
AsA = superficie × 0,20 × 0,90
Es el "derecho" de cada propietario.

0,50

Índice edificabilidad Clave 31

Para construir en tu parcela resultante.
Máx. = superficie parcela × 0,50
Es lo que puedes edificar físicamente.

02 · Derechos

El AsA: tu derecho en m²t

El Aprovechamiento Subjetivo Atribuible es lo que te corresponde edificar por lo que aportas. Calculadora interactiva abajo.

Calculadora de AsA

Introduce los datos de cualquier finca aportada para ver su derecho

Sup. catastral (m²s)

At (aprovech. tipo)

As (ap. subjetivo)

AsA = Sup × At × As

791 × 0,20 × 0,90

142,38 m²t

Propietarios adjudicados — AsA real

Propietario FA-01 (791 m²s)142,38 m²t

Propietario FA-08 (463 m²s)83,34 m²t

Propietario FA-12 (516 m²s)92,81 m²t

Propietarios FA-13 (844 m²s)152,37 m²t

Propietarios FA-19 (2.494 m²s)448,92 m²t

Propietario FA-18 (394 m²s)70,89 m²t

Edificabilidad de cada FR (cols F y G)

Col F (bruta) = Sup_FR × IEN (0,2784)

Col G (neta) = F − ARu
-- ARu = edif. existente que computa
-- Si ARu = 0 → G = F (sin edificar)
-- Si ARu > F → G negativo (semiconsol.)

G < 0 → CUOTA CARGAS = 0 €
-- Art. 209 TRLOTUP

Exceso (-) y Defecto (+) — col T del Excel

Compara lo que le corresponde (AsA) con lo que realmente recibe (UDAs = suma de G positivas de sus FR). Las fincas semiconsolidadas con G negativo no cuentan en las UDAs para no distorsionar el balance.

Col T = AsA − SUMA(G_positivas_de_ese_propietario)

Si T < 0 → EXCESO → debe pagar en metálico: |T| × €/m²t
Si T > 0 → DEFECTO → tiene derecho a cobrar: T × €/m²t
Si T = 0 → Equilibrio perfecto (raro)

Art. 209 TRLOTUP: "Las diferencias en más o en menos entre los aprovechamientos adjudicados y los que corresponden a cada titular se compensarán en metálico si no fuera posible o conveniente hacerlo mediante la adjudicación de parcelas."

03 · Práctica

Tres casos reales de UE/5

Desde lo que aportan hasta lo que pagan, paso a paso con los números reales del proyecto.

1 · Vacía — Propietario FA-13/15

2 · Construida — Monika

3 · Construida + retal — FA-18

Propietarios FA-13

FA-13 → FR-09 · Parcela vacía, devuelta urbanizada y sin edificar

Lo que aportan

Superficie catastral844,27 m²s

Edificación existenteNinguna

ARu (col D)0 m²t

Lo que reciben

Finca resultanteFR-09

Superficie adjudicada812,81 m²s

CondiciónUrbanizada, vacía

AsA — lo que les corresponde

AsA = 844,27 × 0,20 × 0,90
= 152,37 m²t

Edificabilidad

F = 812,81 × 0,2784 = 226,29 m²t
ARu (col D) = 0 m²t
G = 226,29 − 0 = +226,29 m²t ✓

Barras comparativas

AsA (derecho): 152 m²t

152 m²t

UDAs recibidas (G): 226 m²t

226 m²t

Exceso (reciben más): 74 m²t

74 m²t de exceso

¿Qué pagan?

Cargas urbanizaciónSÍ pagan

Base de cálculoG = +226,29 m²t

Cuota = 2.157.495 € / Σ G(positivos) × 226,29
-- proporcional a su G entre todos los G>0

Compensación exceso74 × €/m²t

Art. 209 TRLOTUP: G positivo → pagan cuota de urbanización proporcional. Exceso de 74 m²t → compensan en metálico al fondo.

¿Cuánto pueden construir? (Clave 31)

Máx. Clave 31 = 812,81 × 0,50
= 406,41 m²t

Ya construido = 0 m²t
Pueden edificar: 406,41 m²t

Capacidad total Clave 31: 406 m²t

406 m²t disponibles

Mínimo garantizado: 130 m²t aunque la parcela sea inferior a 260 m²s (Art. 140.2.2 PGOU Clave 31).

Propietario FA-12

FA-12 → FR-08 · Parcela construida, devuelta tal cual y urbanizada

Lo que aporta

Superficie catastral515,59 m²s

Edificación existente147,96 m²t

ARu (col D)295,92 m²t

Lo que recibe

Finca resultanteFR-08

Superficie adjudicada501,43 m²s

CondiciónUrbanizada, con edificio

AsA — lo que le corresponde

AsA = 515,59 × 0,20 × 0,90
= 92,81 m²t

Edificabilidad

F = 501,43 × 0,2784 = 139,60 m²t
ARu (col D) = 295,92 m²t
-- edificio existente > edificabilidad bruta
G = 139,60 − 295,92 = −156,32 m²t ← NEGATIVA

Barras comparativas

Edificabilidad bruta F: 140 m²t

140 m²t

ARu (edificio existente): 296 m²t

296 m²t — SUPERA la bruta

G = −156 m²t (semiconsolidada)

Sin edificabilidad neta disponible

¿Qué paga?

Cargas urbanizaciónEXENTA — G negativo

Cuota = 2.157.495 € / Σ G(+) × (−156,32)
-- G < 0 → resultado = 0 €
-- Art. 209 TRLOTUP: exención total

Compensación exceso edif.54,19 × €/m²t

Construido (147,96) − AsA (92,81)
= 55,15 m²t × €/m²t

Art. 208 TRLOTUP: edificio se respeta.
Art. 209 TRLOTUP: G negativo → exenta de cargas. El exceso de edificación sobre el AsA se compensa en metálico.

¿Cuánto puede construir? (Clave 31)

Máx. Clave 31 = 501,43 × 0,50
= 250,72 m²t totales permitidos

Ya construido = 147,96 m²t
Puede ampliar: 102,76 m²t más

Máximo Clave 31: 250 m²t

147 ya const.

103 disponibles

Propietario FA-18

FA-18 → FR-16 · Parcela construida + retal adjudicado por colindancia

Lo que aportan

Superficie catastral393,81 m²s

Edificación existente113,29 m²t

ARu (col D)226,58 m²t

Lo que reciben

Finca resultanteFR-16

Superficie adjudicada567,84 m²s

Suelo extra (retal)+174 m²s

¿Por qué se le da el retal? La parcela colindante encaja urbanísticamente con la suya. No es un regalo: cualquier exceso de aprovechamiento que genere se compensa en metálico en la cuenta de liquidación.

AsA + efecto del retal en edificabilidad

AsA = 393,81 × 0,20 × 0,90 = 70,89 m²t

Sin retal:
F = 393,81 × 0,2784 = 109,64 m²t
G = 109,64 − 226,58 = −116,94 m²t

Con retal (567,84 m²s):
F = 567,84 × 0,2784 = 158,09 m²t
G = 158,09 − 226,58 = −68,49 m²t
-- sigue negativa, pero menos

Lo que pagan (con desglose)

Cargas urbanizaciónEXENTA

G = −68,49 → art. 209 TRLOTUP → 0 €

Por exceso de edificación42,40 × €/m²t

Construido (113,29) − AsA (70,89) = 42,40 m²t

Por suelo extra (retal)174 × €/m²s

Art. 209 TRLOTUP: exento cargas. Pero paga dos compensaciones: el exceso de edificación sobre su AsA, y el valor del suelo extra recibido.

¿Cuánto puede construir? — valor real del retal (Clave 31)

Sin retal:
Máx. = 393,81 × 0,50 = 196,91 m²t
Ya const. = 113,29 m²t
Disponible: 83,62 m²t

Con retal:
Máx. = 567,84 × 0,50 = 283,92 m²t
Ya const. = 113,29 m²t
Disponible: 170,63 m²t

Ganancia por el retal: +87 m²t

Sin retal — máx. 197 m²t

113 ya

84 disponibles

Con retal — máx. 284 m²t

113 ya

171 disponibles — el retal vale

04 · Art. 208 TRLOTUP

Fincas semiconsolidadas

Parcelas con edificación existente que supera lo que les corresponde. El edificio se respeta — el exceso se compensa.

¿Qué es una semiconsolidada?

Una finca es semiconsolidada cuando tiene una edificación existente cuya superficie computable (ARu) es mayor que la edificabilidad bruta que le asigna el IEN. En tu Excel: cuando la col G (= F − D) sale negativa.

Condición semiconsolidada: ARu (col D) > F (col F)
→ G = F − ARu < 0

Consecuencia en cargas (Art. 209 TRLOTUP):
Cuota_cargas = 0 € (G negativo → exenta)

Consecuencia del edificio (Art. 208 TRLOTUP):
El edificio se respeta. No se derriba.
-- Pero el exceso sobre AsA se compensa económicamente

Semiconsolidadas detectadas en UE/5

FA	Propietario	Sup (m²s)	A.Construida (m²t)	ARu col D	G calculado	Estado
FA-08	Propietario FA-08	462,92	141,43 + 135,96 + 91,37	282,86 + ...	Negativa	Semiconsolidada
FA-12	Propietario FA-12	515,59	147,96	295,92	−156 m²t	Semiconsolidada
FA-16	Propietario FA-16	840,49	67,38 + 54,63 + 113,29	134,76 + 109,26 + 226,58	Varias neg.	Semiconsolidada
FA-18	Propietario FA-18	393,81	113,29	226,58	−68 m²t	Semiconsolidada

Art. 208 TRLOTUP — el edificio se respeta

"Cuando en alguna de las fincas aportadas exista una edificación que, por ser compatible con el planeamiento o por haber quedado en situación de fuera de ordenación, deba respetarse, se excluirá de la reparcelación el suelo que ocupa y se adjudicará a su propietario."

En la práctica: el edificio existente no se derriba aunque supere lo que le corresponde. La reparcelación ajusta los balances económicos, no los físicos.

Art. 209 TRLOTUP — exención de cargas

"No se computará a efectos de la distribución de cargas la edificabilidad correspondiente a las edificaciones que deban respetarse, con independencia de que su valor se tenga en cuenta para la valoración de derechos."

En tu Excel: col I = 0 cuando col G < 0. La fórmula: SI(G<0; 0; Coste/SUMAR.SI(G,">"&0)*G)

05 · Clave 31 · PGOU Pilar

Parcela mínima y edificabilidad

Lo que puedes construir en cada parcela resultante, una vez urbanizada y adjudicada.

Parcela mínima

300

m²s — regla general fuera del casco

Fachada mínima12 m

En cascos urbanos200 m²s

Art. 140.2.1 PGOU. UE/5 es suelo urbanizable fuera del casco → se aplica la regla general de 300 m²s.

Índice de edificabilidad

0,50

m²t/m²s sobre parcela resultante

Ejemplo 500 m²s250 m²t

Ejemplo 300 m²s150 m²t

Art. 140.2.2 PGOU. Es el índice de lo que SE PUEDE CONSTRUIR — diferente al At (0,20) de equidistribución.

Mínimo garantizado

130

m²t — independiente de la superficie

Aplica aToda parcela Clave 31

Altura máxima7 m (PB+1)

Art. 140.2.2 PGOU. Aunque la parcela sea muy pequeña, siempre puede alcanzarse 130 m²t de edificación.

¿Qué pasa con propietarios que no llegan a 300 m²s? — Art. 209 TRLOTUP

Opción	Descripción	Preferencia
1ª — Proindiviso	Se agrupan dos o más propietarios con derechos insuficientes y reciben una parcela conjunta en proporción a sus aprovechamientos.	PREFERENTE
2ª — Compensación metálica	Se paga al propietario el valor de sus derechos sin adjudicarle suelo. Cuando no es posible o conveniente el proindiviso.	SUBSIDIARIA
3ª — Otro lugar del sector	Adjudicación en parcela distinta a la de su finca original si hay parcelas sobrantes por redondeo.	EXCEPCIONAL

Afectados en UE/5: FA-20 Propietario FA-20 (201 m²s → 36 m²t), FA-21 Propietario FA-21 (204 m²s → 37 m²t), FA-28 Propietario FA-18 (106 m²s → 19 m²t), FA-30 Propietario FA-30 (208 m²s → 37 m²t), FA-31 Propietario FA-31 (210 m²s → 38 m²t), FA-46 (89 m²s afectados → 16 m²t). Todos necesitan proindiviso o compensación.

06 · Excel v8

Lógica del Excel de reparcelación

Qué hace cada columna de Fincas Resultantes y cómo están encadenadas.

Hoja Fincas Resultantes — columnas A a K

Col	Nombre	Fórmula / contenido	Para qué sirve
`A`	Finca resultante	FR-01 … FR-60, FR-TR	Identificador de la parcela nueva
`B`	Superficie (m²s)	Valor manual	Metros de suelo de la parcela resultante
`C`	A. Construida	Valor manual	m²t físicamente construidos hoy
`D`	ARu uniparcelaria	Valor manual (= C × 2 aprox.)	Edificabilidad que "consume" la construcción existente en el reparto
`E`	ARe económica	Valor manual (alternativa a D)	Cuando no es uniparcelaria sino económica
`F`	Edif. bruta	`=B × IEN (0,2784)`	Lo que "le toca" a esta parcela por su superficie
`G`	Edif. neta	`=F − D (o E)`	Lo disponible tras descontar lo construido. Si <0 → semiconsolidada
`H`	Cuota equitativa	`=(F/ΣF)×Coste`	Cargas si se distribuyeran igual entre todos
`I`	Cuota TRLOTUP	`=SI(G<0;0;Coste/ΣG(+)×G)`	Cargas reales según art. 209. Cero si G negativo.
`J`	€/m²t	`=I/G`	Precio unitario del aprovechamiento en esta finca
`K`	€/m²s	`=I/B`	Precio unitario del suelo en esta finca

Columnas de proindiviso y AsA — L a Y

Col	Nombre	Fórmula	Para qué sirve
`L`	FA [1]	Manual (FA-01, FA-14…)	Código de la finca aportada principal
`M`	Sup Cat [1]	BUSCARX(L, FA!A, FA!D)	m²s catastrales del propietario 1
`N`	% [1]	`=M/(M+P+S)`	% de participación en proindiviso
`O`	FA [2]	Manual (si hay copropiedad)	Segundo copropietario en proindiviso
`P`	Sup Cat [2]	BUSCARX(O, FA!A, FA!D)	m²s del copropietario 2
`Q`	% [2]	`=P/(M+P+S)`	% del copropietario 2
`R,S,T`	FA/Sup/% [3]	Igual para tercer copropietario	Hasta 3 copropietarios por FR
`U`	AsA	`=BUSCARX(L,FA!A,FA!D)×At×As×(B/SUMAR.SI(L:L,L,B:B))`	AsA proporcional cuando FA aparece en varias FR
`V`	Sup adjudicada	`=B`	Referencia a col B
`W`	UDAs	`=G`	Referencia a col G
`X`	Saldo suelo	`=SUMAR.SI(L:L,L,B:B)−BUSCARX(L,FA!A,FA!D)`	m²s adjudicados − m²s aportados. Solo primera fila de cada FA.
`Y`	Exceso/def FR	`=U−ABS(W)`	Balance por finca resultante
`Z`	Exceso/def FA	`=BUSCARX×At×As−SUMAR.SI.CONJUNTO(G,">"0)`	Balance total del propietario. Solo primera fila.
`AA`	Saldo FA	`=SI(Z="v","",Z)`	Valor numérico limpio para multiplicar por €/m²t

Encadenamiento entre hojas

-- Planeamiento → Fincas Resultantes
E69 (IEN) = Planeamiento!D23 → usado en col F de todas las FR
C66 (Coste) = Planeamiento!C19 → usado en cols H e I
C67 (At) = Planeamiento!C4 → usado en AsA (col U)
C68 (As) = Planeamiento!C5 → usado en AsA (col U)

-- Fincas Aportadas → Fincas Resultantes
Col M,P,S (sup catastral) = BUSCARX(FA, Fincas Aportadas!A, Fincas Aportadas!D)
Col U (AsA) usa BUSCARX en lugar de SUMAR.SI para evitar duplicar
cuando la misma FA aparece en varias FR

-- Fincas Resultantes → Planeamiento
ARu total = Planeamiento!C29 = 'Fincas Resultantes'!D63
↑ El total de semiconsolidadas afecta al IEN del planeamiento

Guía Interactivade Reparcelación